Qui paie le ramonage : le locataire ou le propriétaire ?

En Wallonie comme à Bruxelles, les listes officielles qui répartissent l'entretien entre bailleur et locataire rangent le ramonage du côté du locataire : c'est lui qui le commande et qui le paie. Le propriétaire garde le conduit lui-même — les réparations, la maçonnerie, ce qui s'use. Voici le détail, ce que votre bail peut en faire, et ce qu'on voit chez les gens.

Ce que dit le principe général

Deux documents publics répondent, un par région, et ils vont dans le même sens.

En Wallonie, le Service public de Wallonie publie une liste qui répartit les réparations et les entretiens entre le bailleur et le preneur — le vocabulaire juridique pour le propriétaire et le locataire. Sur le chauffage, elle est nette : sauf clause contraire, le ramonage et le nettoyage sont à la charge du preneur.

À Bruxelles, l'annexe qu'on doit joindre à tout bail d'habitation dit la même chose autrement. Le locataire assure à ses frais le contrôle périodique des systèmes de chauffage et le ramonage des cheminées qui y sont reliées, ainsi que l'entretien annuel de tout système de chauffage à combustible solide. Le bois et le pellet en font partie.

Derrière ces deux phrases, il y a un principe simple. Le locataire prend l'entretien courant, celui qui revient parce qu'on habite et qu'on chauffe. Le propriétaire prend le reste : les grosses réparations, ce qui s'use, ce qui vieillit, ce qui casse sans faute de personne.

Appliqué à une cheminée, le partage tombe assez bien. Le ramonage revient chaque année parce qu'on fait du feu : locataire. Le conduit lui-même, les réparations aux conduits de fumée, la souche sur le toit, la maçonnerie qui fait le tirage : propriétaire, sauf faute du locataire. La liste wallonne le dit dans ces termes.

Une précision sur ce que nous ne sommes pas : ni juristes, ni agence immobilière. Ce qui suit décrit deux documents publics et ce qu'on constate sur le terrain. Votre bail, lui, se lit en entier.

Ce qu'on lit le plus souvent dans les baux

On nous demande parfois de trancher à la lecture d'un bail. On ne le fait pas. Nous n'avons pas dépouillé assez de baux du Brabant wallon pour vous décrire une clause type, et nous n'allons pas vous en inventer une.

Ce qu'on peut vous dire, c'est où regarder et quoi chercher :

• le mot ramonage, ou conduits de fumée, dans les obligations du preneur ;
• une ligne sur l'entretien annuel de l'appareil de chauffage ;
• une phrase qui réclame une attestation, et qui dit à qui elle doit être remise ;
• l'annexe jointe au bail : la répartition y est souvent écrite, plutôt que dans le corps du contrat.

Deux cas de figure, ensuite.

Votre bail ne dit rien du ramonage. La répartition officielle s'applique, et elle le met de votre côté si vous êtes locataire.

Votre bail dit le contraire. La ligne sur le ramonage commence bien par « sauf clause contraire », mais la même liste précise qu'on ne peut pas déroger à cette répartition dès que le logement est la résidence principale du locataire. L'annexe bruxelloise, de son côté, présente la répartition comme obligatoire. Autrement dit : ce n'est plus une question de ramoneur. Posez-la à votre agence, ou à un service juridique.

Ce qu'on constate sur le terrain

Les deux nous appellent. Le locataire, parce qu'on lui a demandé une attestation et qu'il veut être en ordre. Le propriétaire, parce qu'il préfère savoir que c'est fait plutôt que de le supposer.

Le prix, lui, est rarement le sujet : il est sur la page tarifs, appareil par appareil, et il vous est annoncé avant qu'on vienne. Le vrai problème, c'est que personne ne l'a fait, chacun pensant que l'autre s'en occupait. Ça se découvre à deux moments, et les deux tombent mal : quand un assureur demande une preuve après un sinistre, et quand un état des lieux de sortie approche.

Deux situations reviennent souvent :

• Un changement de locataire en pleine saison. L'un part, l'autre arrive, et le passage annuel se perd entre les deux.
• Un appareil que le locataire n'allume jamais. Un poêle qui ne sert pas ne s'encrasse pas, c'est vrai. Mais personne ne sait ce qu'il y a dans le conduit, et le locataire suivant, lui, fera peut-être du feu.

Un réflexe qui simplifie tout : quand vous réservez, dites-nous qui occupe le logement et qui paie. C'est plus simple à régler à ce moment-là qu'une fois l'attestation écrite.

Qui garde l'attestation, qui en reçoit copie

L'attestation est remise sur place, à la fin du passage, et elle est comprise dans le prix.

En pratique, le plus clair est celui-ci : l'occupant garde l'original, parce que c'est lui qui aura son assureur incendie en face en cas de sinistre. Le propriétaire en reçoit une copie pour son dossier du logement.

La liste wallonne va un pas plus loin : elle prévoit qu'une attestation soit remise au bailleur à chaque passage du ramoneur. Si vous êtes locataire, ne l'attendez pas comme une réclamation — envoyez-la, un email suffit, et le sujet est clos pour un an.

Combien de temps la garder ? Nous ne vous donnerons pas de durée légale, nous n'en connaissons pas. Gardez-les au moins le temps des contrats en cours, bail comme assurance. Ce que l'attestation vaut exactement, et ce qu'un assureur peut vous demander, c'est le sujet de notre guide sur le ramonage obligatoire en Wallonie et à Bruxelles.

Le cas de la fin de bail

C'est là que le sujet cesse d'être théorique.

Sur les foyers, la liste wallonne est explicite : le locataire fait ramoner annuellement la cheminée, et il fournira la preuve d'un ramonage récent à sa sortie, à la demande du bailleur. Attendez-vous donc à ce qu'on vous la demande, même si personne ne vous en a parlé depuis le début du bail.

Le conseil tient en une phrase : réservez dès que la date de sortie est fixée, pas quand elle est là. Un conduit ne se ramone pas par téléphone, et les créneaux se resserrent dès les premiers froids.

Une nuance en votre faveur, dans la même liste : le locataire ne répond pas de l'usure normale ni de la vétusté, et le brunissement naturel causé par la chaleur ou la fumée n'est pas à sa charge quand il résulte d'un usage normal. Un foyer qui a servi n'est pas un foyer abîmé. Un conduit qui n'a pas vu de brosse depuis plusieurs saisons, c'est une autre discussion.

Dernière chose, parce que les deux se jouent la même semaine : le logement est vide, donc tout est accessible. C'est le moment du conduit, et c'est aussi le moment du nettoyage entre deux locations. Deux passages à organiser, à demander séparément.

Plusieurs logements : bailleurs et agences

Si vous gérez plusieurs biens, vous avez le choix entre deux méthodes, et une seule vous laisse dormir.

Vous l'organisez vous-même. Vous savez que c'est fait, vous avez une attestation par logement, et les passages se planifient ensemble plutôt qu'un appel à la fois. C'est ce que nous faisons pour les bailleurs et les agences : un seul interlocuteur, un devis groupé à demander sur la page professionnels.

Vous laissez le locataire s'en occuper. C'est son obligation dans les deux régions, donc c'est défendable. Mais réclamez alors l'attestation chaque année, à date fixe, et classez-la par logement. Le jour où un sinistre arrive, c'est ce classement qui parle à votre place.

Une remarque pour finir, valable des deux côtés du bail. La liste wallonne parle aussi des chaudières au gaz et au mazout. Ce n'est pas notre métier : nous ramonons les conduits de feux ouverts, d'inserts, de poêles à bois et de poêles à pellets, par l'intérieur, depuis le foyer. Pour une chaudière, c'est quelqu'un d'autre qu'il vous faut.

Et si vous êtes du côté qui paie, le plus dur n'est pas le passage. C'est d'y penser avant la saison, chaque année, sans que personne ne vous le rappelle.